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傳重(zhong)點房企拿地金(jin)額不得超年(nian)銷售額40%,有這七點

發布者: 管理員      日期: 2021-08-09

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  財(cai)聯社在今天(tian)(7月26日(ri))下午發表一則新聞(wen),被(bei)納入“三道紅線(xian)”試點的幾十家重點房(fang)企(qi),已被(bei)監(jian)管部門要(yao)求買地金(jin)額不(bu)得超年度銷(xiao)售額40%。

  如果(guo)有一個(ge)成語(yu)能夠形容此刻(ke)各家房企的感覺,那(nei)“晴天霹靂”應該是非常合適(shi)的一個(ge)。

  而(er)知情人士(shi)披露,這一比例限制不僅包(bao)括房(fang)企在(zai)公開市場拿地(di),還包(bao)括通過收并購(gou)方式獲地(di)的支出。

  該政策落(luo)地后(hou),被監(jian)管的(de)(de)(de),特別是負債率較高的(de)(de)(de)房企,未(wei)來將會更(geng)加艱難,因為以(yi)后(hou)即便(bian)有錢(qian),也無法隨(sui)意拿地。而如果土儲較少,本身規模就不大的(de)(de)(de)企業,以(yi)后(hou)只能按照銷售額(e)的(de)(de)(de)40%拿地,屆時將會形(xing)成惡(e)性循環(huan),從(cong)此與沖規模無緣。

  這個舉(ju)措本(ben)質上是旨在倒逼(bi)房(fang)企主動(dong)降杠桿,以(yi)穩定房(fang)地產秩序(xu)。

  三道(dao)紅(hong)線政策出(chu)臺后,雖然大多(duo)數房(fang)企(qi)都把降低負(fu)債(zhai)當成了主要目(mu)標,但隨(sui)著第(di)一(yi)輪集中供地的開始,居高不(bu)下(xia)的熱(re)度讓眾多(duo)房(fang)企(qi)削尖了腦袋下(xia)場一(yi)搏。

  眾多(duo)國企央企以及頭(tou)部房企揮金如土(tu),土(tu)拍成交溢(yi)價率居(ju)高(gao)不下,大多(duo)數房企在(zai)土(tu)拍中都收(shou)獲有限,甚至顆(ke)粒無收(shou)。

  一(yi)方面,一(yi)些規模(mo)房企不斷(duan)高(gao)價(jia)拿地(di),另一(yi)方面,藍光、協信(xin)等過去盲(mang)目沖(chong)規模(mo)的(de)房企又一(yi)腳站在了(le)懸崖邊上,嚴重危害(hai)了(le)地(di)產市(shi)場的(de)穩定性(xing)。

  根(gen)據中指院(yuan)的(de)數(shu)據顯示,2021年(nian)上(shang)半年(nian)50家(jia)代表企(qi)業拿(na)(na)地銷(xiao)(xiao)售比均(jun)值為(wei)29.3%,較去(qu)年(nian)同期下降12.3個百分點(dian),但艷姐特意計(ji)算了今年(nian)上(shang)半年(nian)拿(na)(na)地金額排(pai)名(ming)前20中的(de)18家(jia)房企(qi)與(yu)其(qi)上(shang)半年(nian)銷(xiao)(xiao)售額的(de)比值,發現有五家(jia)超(chao)過了40%。

  除此之外,還有(you)四家房企(qi)超過30%,不到(dao)40%。

圖(tu): 數據來(lai)源于中指院

  而根(gen)據克(ke)而瑞的數據,建(jian)發上半年銷售額(e)為933.7億元,拿地金(jin)額(e)則達到了723億元,也就是說在這一比(bi)值上,建(jian)發達到了驚人的77.48%。

  7月23日下(xia)午,住(zhu)建部(bu)(bu)聯合(he)國家發改委(wei)、公安部(bu)(bu)、自然(ran)資源部(bu)(bu)、稅務(wu)總局、市場監管總局、銀保監會、網信(xin)辦(ban)等(deng)八部(bu)(bu)委(wei)開(kai)會。會議提(ti)出“力(li)爭用(yong)3年左右時間實現(xian)房地產(chan)市場秩(zhi)序明(ming)顯(xian)好轉”。

  并(bing)明確(que)要因城施(shi)策,重點整治房(fang)地產開發、房(fang)屋買(mai)賣、住房(fang)租賃、物(wu)業服務(wu)四方面的(de)問題。

  而這(zhe)次買地(di)金額被納入(ru)監管,也是(shi)政策繼(ji)續收緊的一個信號(hao)。

  顯(xian)然,在政策出臺后,這些房企(qi)在拿(na)地時都要慎之又慎了。

  在我(wo)們看來,這(zhe)項政(zheng)策背后有(you)七點需(xu)要注(zhu)意(yi):

  ①本次(ci)調(diao)控是(shi)7月22日高層會(hui)議后,直接從行(xing)業(ye)宏(hong)觀層面(mian)打響的(de)調(diao)控第一(yi)槍(qiang),是(shi)繼將商票納入房(fang)企負債監管后又一(yi)項(xiang)改(gai)變行(xing)業(ye)運行(xing)邏(luo)輯的(de)新政,是(shi)從供(gong)給端直接給熱點(dian)城市(shi)降(jiang)溫,直接壓制拿地沖(chong)動,從根源(yuan)上穩定地價。也(ye)向地方傳達了十分清晰的(de)信號(hao),下(xia)一(yi)步不排除重點(dian)城市(shi)進一(yi)步出臺地方性政策(ce)加碼(ma)調(diao)控。

  ②40%的(de)(de)拿(na)地(di)(di)資金比(bi)(bi)例(li),相當于官(guan)方劃定了2.5的(de)(de)平均貨地(di)(di)比(bi)(bi),以銷(xiao)售額為錨劃定拿(na)地(di)(di)額度,也(ye)是對行(xing)業現有秩序和位(wei)次的(de)(de)進一步夯實。這將直接影響存在規(gui)模壓力的(de)(de)房(fang)企的(de)(de)拿(na)地(di)(di)方向,一線(xian)城(cheng)市平均不(bu)到1.6的(de)(de)貨地(di)(di)比(bi)(bi)將成為規(gui)模擴張的(de)(de)重大拖(tuo)累。向左走(zou)還是向右走(zou),諸多房(fang)企要面臨重要的(de)(de)戰(zhan)略抉(jue)擇。

  ③結合(he)一二(er)線調控(kong)(kong)的(de)升級(ji)和(he)拿地(di)新政,房企在投拓上極有可能涌向部分貨地(di)比(bi)較高,調控(kong)(kong)相(xiang)對(dui)寬松的(de)三線城市,核心城市圈內次一級(ji)城市都是潛在的(de)機會點,回(hui)歸(gui)一二(er)線是市場過去幾年(nian)的(de)普遍共(gong)識(shi)(shi),敢不敢背行業共(gong)識(shi)(shi)賭這一輪,做到別人恐(kong)懼時我貪婪(lan),對(dui)許多房企也(ye)構成重(zhong)大(da)考驗。

  ④微(wei)觀(guan)層(ceng)面上來看,首輪集中(zhong)(zhong)土(tu)拍發(fa)力過猛的企(qi)業將面臨(lin)額度(du)(du)和市場(chang)的雙(shuang)重考驗,可(ke)能成為年度(du)(du)最大輸(shu)家;而(er)因為各(ge)種原因,年初選擇(ze)了觀(guan)望,手中(zhong)(zhong)尚有拿地額度(du)(du)的企(qi)業,則可(ke)能迎來難得的機遇(yu)期。

  ⑤本次新政(zheng)的(de)另一(yi)大動(dong)因,極有可能就(jiu)是監管層發現(xian),三道紅線在(zai)約束房(fang)企明股(gu)實債方(fang)面仍有漏洞(dong),部分高負(fu)債房(fang)企通過債務出表,快速“變(bian)綠(lv)”的(de)同時(shi),繼續大舉高價拿地,但明股(gu)實債在(zai)法律和(he)實操上都無法完全禁絕,則只(zhi)能以政(zheng)策追加的(de)方(fang)式打(da)上補丁。

  ⑥以銷(xiao)售額為(wei)錨帶來(lai)(lai)的(de)又一(yi)大(da)問題,便是飽受爭議的(de)房(fang)企(qi)榜單和(he)(he)財報會(hui)再(zai)次成為(wei)聚光燈焦點。行業的(de)潛規(gui)則下,榜單和(he)(he)審計咨詢費是會(hui)繼續大(da)幅漲價,還(huan)是會(hui)面臨(lin)強(qiang)力干預而擠水,從這(zhe)兩年(nian)監管層的(de)認真勁(jing)來(lai)(lai)看(kan),明(ming)顯(xian)后者存在更大(da)可能。

  ⑦從宏(hong)觀大環境來看,從教(jiao)育(yu)培訓行業各種亂(luan)象的涼涼,到學區(qu)房逐漸(jian)退場(chang)。當下(xia)(xia)的施政方(fang)針來看,效率又開始讓(rang)位于公平。教(jiao)育(yu),住房,醫療(liao)領(ling)域(yu),政策端一(yi)定會漸(jian)次(ci)發力。那(nei)么,地產行業該以什么姿(zi)勢(shi)和心態迎接下(xia)(xia)個(ge)時代,是身處行業中(zhong)的每(mei)個(ge)人當下(xia)(xia)都(dou)應該認(ren)真思考的事(shi)情。

  不(bu)(bu)過(guo)因為不(bu)(bu)同區(qu)域的地(di)價占比不(bu)(bu)同,所以40%的數(shu)據(ju)如(ru)果一刀切執(zhi)行(xing),顯(xian)然會在(zai)公平性(xing)上(shang)引起(qi)一些質疑(yi),比如(ru)一二(er)線城市中(zhong)的貨(huo)值中(zhong)地(di)價的占比往(wang)往(wang)超過(guo)70%。

  所以如(ru)果想(xiang)要達(da)標,很多房(fang)企只(zhi)能要么降低拿地金(jin)額,要么去地價(jia)占貨值比較低的(de)三四線城市拿地。

  但相信未來(lai)(lai)會繼續(xu)出(chu)(chu)臺(tai)新的(de)政(zheng)策,給(gei)現(xian)有政(zheng)策打(da)上補丁,但不管怎(zen)樣,國(guo)家(jia)穩定(ding)房地產(chan)市(shi)場的(de)決心不會發生變化(hua),在(zai)近一年來(lai)(lai)如此頻繁的(de)政(zheng)策出(chu)(chu)手下,過去為了求規模而大幅(fu)加杠桿(gan)擴張的(de)房企肯定(ding)會越(yue)(yue)來(lai)(lai)越(yue)(yue)難過。

  在(zai)(zai)強調控背景(jing)下,如何向管理(li)要利(li)潤,如何在(zai)(zai)無法擴大規模的(de)情況下實現深耕,將是(shi)諸多房(fang)企必須解決(jue)的(de)課(ke)題

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